Captação de imóveis para locação

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Danny
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Captação de imóveis para locação

Mensagem por Danny » 03 Out 2008, 12:10

Olá amigos. Como estou iniciando meus trabalhos em minha imobiliária, tenho me deparado com um problema: muita procura por imóveis para locação mas, como estou começando, não tenho o produto para oferecer. Como a coisa é extremamente dinâmica, se eu pegar o contato com a pessoa para, buscando o imóvel certo, ligar para ela novamente, ela certamente já terá alugado com outra corretora. Ao passo que se eu contactar algum colega que possa ter o referido produto, não ganho nada com aquela negociação (obviamente que é um pensamento capitalista, eu sei...) e esta corretora ganha de mão beijada uma comissão de 10% por 3 anos.
Pergunto: existe e como funciona, na prática, as parcerias entre corretores na locação? E como seria a melhor forma de captar imóveis (não clientes, imóveis) para minha corretora administrar a locação?
Grato pela ajuda.

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Re: Captação de imóveis para locação

Mensagem por ruiz » 03 Out 2008, 14:14

Varia.

Quem tem dinheiro compra carteira, mas esses casos são exceções: falo abaixo de quem está começando pequeno mesmo.

Para efeito da captação, algumas imobiliárias, em fase de expansão da carteira, oferecem até 100% do primeiro aluguel para o corretor que trouxer o imóvel (interno ou externo), sendo esse valor cobrado do locador, claro; Em alguns estágios, oferecem 50% e quando a imobiliária já é grande, não passa de 20%.

Para a locação, propriamente dito, vai depender do mercado: se a demanda estiver muito alta, dificilmente as imobiliárias fazem parceria para locação, porque há uma forte perspectiva de fechamento de negócio independente de qualquer parceria. Quando a demanda está fraca e a parceria é muito necessária, o parceiro pode receber até 100% do primeiro aluguel, descontado aquilo que será pago para o captador.

Além desses fatores, influencia nesta questão o tipo do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo, algumas instalações industriais podem ser alugadas por valores bem significativos, R$ 50 mil por exemplo, e é um mercado muito restrito. Nesse caso, louco quem não faz parceria...

Considere também que o mercado de locação tem que ser analisado no médio/longo prazo, já que os relacionamentos são demorados. Talvez mais importante do que um novo cliente seja a manutenção dos atuais, o que depende de um bom atendimento, confiabilidade, presteza, etc., diferente da venda, que é mais pontual. Pensando assim, imagino que o nascimento de uma imobiliária nesse ramo seja um processo lento, mas, em compensação, depois que conquista uma posição no mercado tende a se manter lá por muitos anos.
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Re: Captação de imóveis para locação

Mensagem por Danny » 03 Out 2008, 21:15

Caro Ruiz, entendi perfeitamente sua explicação, mas permaneço com a dúvida:
1- Como funciona o esquema de se comprar a carteira de clientes? Como este se manifestam? Eles concordam em migrar para uma nova Administradora? Como ficam os instrumentos de procuração, contratos de preatação de serviços, honorários de locação? Quanto custa uma carteira de clientes, quantos são etc?
2- Qual a melhor forma de captar imóveis para locação? Não digo através de outros colegas, mas dos próprios clientes, entende? Faço um anúncio do tipo "você quer alugar sua apto. e não sabe como?" (rsrsrsrsrs).
Grato amigo

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Re: Captação de imóveis para locação

Mensagem por ruiz » 04 Out 2008, 09:24

1. o valor de uma carteira vai depender da oportunidade. Normalmente imobiliárias que estão mudando de ramo (ou de segmento dentro de um ramo) podem vender suas carteiras. A relação com os clientes vai depender dos contratos existentes (inclusive se podem ser subrogados – e em que termos) e de uma negociação entre as partes, e não se trata de perguntar se eles querem mudar para outra administradora, mas sim de informá-los sobre a mudança (na prática, pouca coisa vai mudar para o cliente – o que não significa que não haverá casos de descontentamento). Quanto ao preço, a base de cálculo é a receita que o atual administrador teria com a carteira. Em tese, essa receita deve cobrir o gasto para ser adquirida, os custos da administração (futura) e o lucro do futuro administrador. Pensar em renovações futuras (acho que) é “roubada”, porque pode simplesmente não acontecer, e se acontecer já será fruto do trabalho do futuro administrador.

2. Essa é uma pergunta difícil, porque cada mercado tem suas peculiaridades e a escolha da melhor estratégia passa ser uma questão de “tino comercial”. Tem imobiliária que oferece garantias (de aluguel, de pintura do imóvel, etc.), outras destacam a assessoria jurídica, etc. De qualquer forma, acho que a parceria com outros colegas é a melhor forma, porque muitos corretores não trabalham com locação, apesar de depararem diariamente com oportunidades nesse sentido, e gostariam de ter alguém para indicar (e ainda ganhar um dinheirinho... rs..rs..).
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