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Dúvida com carteira imobiliária

Enviado: 14 Mai 2009, 18:05
por Danny
Olá caros amigos, há muito não posto aqui...
Atuo em minha cidade com compra e venda e locações e chegou a meu conhecimento que um dos corretores daqui estaria pensando em "pendurar as chuteiras". Como a concorrência é muito grande, não faria nada mal captar mais alguns imóveis para a administração. Entretanto desconheço por completo os procedimentos para "aquisição de carteira imobiliária" alheia (digamos assim). Não sei como proceder, quanto custaria, se devo elaborar novos contratos, como fica a relação dos clientes com a imobiliária que estaria passando a carteira, se posso estabelecer novos procedimentos para pagamento (ex.: o aluguel era pago pessoalmente pelos locatários no escritório e eu gostaria que fosse, agora, com boletos bancários...), enfim...
Esta imobiliária tem por volta de 200 imóveis administrados. Eu gostaria de contar com a colaboração dos mais experientes no ramo para me passarem algumas dicas:
1- (sei que pode variar de lugar para lugar, mas...) Quanto seria o valor de uma carteira de imóveis de 200 clientes aqui no interior do Estado do Rio (Friburgo - região serrana)?
2- Como seria a forma de pagamento? (existe algum instrumento legal para fazê-lo?)
3- Em casos que se encontrem, por exemplo, em cobrança amigável ou mesmo judicial, como seria a relação com o departamento jurídico da imobiliária: sou obrigado a continuar com os advogados ou posso passar para o meu jurídico cuidar?
4- Como é a relação cliente/antiga imobiliária/nova imobiliária? Eles poderiam recusar tal troca? Neste caso eu teria que fazer um MEGA levantamento (inclusive com ligações telefônicas) para todos eles para saber das intenções?
etc etc etc...
Quem puder me ajudar eu ficarei IMENSAMENTE grato.
Obrigado a todos pela disponibilidade
Abraços Danny

Re: Dúvida com carteira imobiliária

Enviado: 15 Mai 2009, 10:23
por Danny
Vamos lá amigos, preciso demais desta informação...
Ruiz?! :D

Re: Dúvida com carteira imobiliária

Enviado: 16 Mai 2009, 16:51
por ruiz
Ok Danny, já que você quer, eu vou responder... mas leve em conta que eu não trabalho com locação, e portanto não tenho a experiência de mercado para este caso... mas, como ninguém respondeu ainda, vou dar meu pitaco e espero que os colegas mais experientes corrijam o que for necessário.

Se eu fosse comprar uma carteira de locações, levaria em conta essencialmente o que iria ganhar com ela, claro: pago por uma expectativa de lucros.

Neste sentido, iria verificar a quantidade de negócios versus a comissão paga em cada um e a condição em cada caso, sob o aspecto de haver um contrato de intermediação, sua duração e a existência de cláusula de substabelecimento: se for previsto, é uma operação simples de substabelecimento. Caso contrário, seria necessário um contrato com o mandatário definindo obrigações nesta relação (o que seria um “substabelecimento” informal). O código civil diz que:

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

§ 1º Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.

§ 2º Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.

§ 3º Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá à data do ato.

§ 4º Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.


Sob o ponto de vista comercial, eu pagaria um valor “x” por cada contrato que pudesse ser subestabelecido, “y” por cada contrato sem cláusula de substabelecimento (implícito), “z” por cada contrato verbal (também previsto no código civil e sub-entendido quando do cumprimento dos objetivos), e “k” por cada contrato com cláusula impedindo o substabelecimento, sendo que x>y>z>k.

Para cada um deles eu colocaria um índice de risco, proporcional ao tempo remanescente à conclusão do contrato, supondo que em novos contratos o risco de desistência do mandante é maior. Vou chamar esse índice de “i_risco” e dar um valor de 1% para cada mês remanescente (e aplicar esse índice como redutor nas variáveis x,y,z e k, acima).

Tudo isso para dizer que acho melhor informar os clientes depois que o negócio estiver fechado, ou seja, você não vai perguntar para o cliente se ele concorda ou não com a mudança. Quando ele souber, ela já está feita. Quanto à mudança da forma de pagamento, acho que, se não houver acréscimo de valores para os clientes, não haverá problemas, sendo que você poderá até deixar livre para que alguns possam pagar diretamente na imobiliária (a maioria vai preferir o boleto – desde que não tenha custo).

A dúvida é qual o valor de x,y,z e k, que, na verdade, são percentuais de pagamento sobre a expectativa de ganho com os “novos” clientes (percentual do total que se espera receber em cada caso).

Aqui vai um chute puro: eu colocaria x, y, z, e k iguais a 30%, 25%, 20% e 10% (lembrando que esses valores ainda serão alterados pelo “índice de risco”).

Ou seja, para um apartamento alugado por R$ 1.500, com cláusula de substabelecimento e metade do contrato cumprido (supondo 30 meses), eu pagaria R$ 573,75. Esse valor foi obtido dessa forma:
Expectativa de ganho: R$ 2.250 (15 meses a 10% ao mês);
Valor cheio (x): R$ 675
Valor com redutor de 15%: R$ 573,75.
Sua expectativa de ganho nesse negócio: R$ 1.676,25

Tudo isso em uma planilha do excel. Paga o vendedor em pelo menos 3 parcelas (ou mais, se possível), avisa todo mundo, corrije a planilha (e pagamento remanescente) caso haja problemas.

Veja bem, meu caro colega, eu não tenho experiência na área. Pode aparecer algum colega aqui achando que eu “viajei” (tudo bem, não tem problema).

Uma prática que deve ser muito comum é simplesmente não fazer nada disso e pagar um percentual mensal pelos contratos (15%, por exemplo). Acho que, em muitos casos, o pessoal não complica – simplesmente faz a coisa de maneira informal...

Vamos ver se aparece alguém com alguma idéia e espero que o exposto acima sirva de referência.

Abraços,