Em paralelo ao Boom

Discussão sobre economia brasileira, tendência de mercado, dados estatísticos, etc.
Carlos
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Em paralelo ao Boom

Mensagem por Carlos » 16 Jun 2008, 16:05

Boa tarde senhores.

Sou economista e entre alguns mercados que acompanho está o imobiliário.

Todos nós estamos acompanhando (e tentando não ficar de fora!) este fantástico crescimento do setor. Meu questionamento no entanto, está relacionado a uma vertente deste negócio, a locação. Nós sabemos que mesmo com o aumento dos financiamentos, alongamento dos prazos e etc., existe uma massa de brasileiros que não tem acesso a nada disso.

Hoje em dia, para comprarmos um carro, moto, até mesmo um imóvel, temos sistemas, pessoas e informações suficientes para fechar um negócio em poucas horas. O que não acontece no mercado de aluguéis. Tem que mandar cópia do CPF, RG, Certidão de casamento/nascimento, comprovante de residência, ter um imóvel em São Paulo e uma renda acima de R$ 2.000,00. Se você, seu conjuge e seu fiador entregarem tudo ok é só vc chorar um pouco, esperar umas duas semanas e pronto! Reconhece firma de suas assinaturas no contrato e já tem um imóvel prontinho pra reformar e morar...

Como alternativa você pode contratar um seguro fiança, pagar o valor de três aluguéis e ter em troca um serviço de chaveiro 24hs!!

Minha percepção é que exite uma distância muito grande entre locadores e locatários que o mercado não está interessado em encurtar (talvez por causa do boom que estamos vivendo, talvez por causa da burocracia, dificuldade de retirar o inquilino no caso de inadimplência..).

Acredito que algum histórico sobre locadores seria muito útil, uma coisa além de serasa, spc... o que quero dizer é que mesmo que a pessoa tenha alguns cheques devolvidos, ele pode ser um ótimo pagador pra este setor. Afinal, ele pode não pagar o tênis que comprou em dia, mas precisa morar...


Aguardo sugestões e espero não ter sico incoerente..

Carlos

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Re: Em paralelo ao Boom

Mensagem por ruiz » 17 Jun 2008, 11:34

Olá Carlos,

Acho que você tem razão em alguns aspectos que revelam um comportamento anacrônico de algumas imobiliárias quanto à locação de imóveis. Algumas exigências não têm realmente nenhum fundamento.

O que ocorre é o seguinte: locação de imóveis é um procedimento previsto em lei (Lei do Inquilinato) e as imobiliárias não podem fugir muito daquilo que está previsto. Eventuais escorregadas no contrato de locação podem acarretar uma série de dores de cabeça, tanto para a imobiliária quanto para o proprietário do imóvel. Nesse sentido, depois que ocupa o imóvel, o inquilino é a parte mais protegida, porque adquire algumas prerrogativas que transcendem o contrato. Um exemplo clássico é o prazo de locação residencial. O não cumprimento do prazo mínimo de 30 meses implica na perda do direito à denúncia vazia por parte do proprietário. E por aí vai...

Porém, normalmente por falta de conhecimento, algumas imobiliárias exageram na burocracia, como se isso fosse dar maiores garantias para o proprietário. Algumas elaboram contratos leoninos (letra morta), fazem mil e uma exigências no início e pecam em aspectos fundamentais, como uma boa vistoria, inclusive com fotos, devidamente assinada pelas partes.

O motivo que assusta todo administrador de imóveis é que a justiça brasileira é injusta. A afirmação soa estranha, eu sei, mas é isso mesmo. A justiça pune exemplarmente aqueles que cumprem a lei, e eventualmente cometem um pequeno delito, e dá uma série de facilidades para aqueles que freqüentemente descumprem as regras. É um paraíso de maus pagadores. Depois que o cidadão ocupa um imóvel, tirá-lo de lá pode ser um procedimento caro e demorado. Ninguém quer correr o risco, ou pelo menos tentam minimizá-lo.

Solução: o cadastro de maus pagadores, certo? Não pode. Já tentaram fazer isso, mas alguém que se sentiu discriminado entrou com uma ação e a justiça mandou parar com a “lista negra”. E de fato ela é ineficiente (porque tem caráter pessoal: depende da indicação de uma imobiliária, que pode ou não ser justa).

Você afirma que se o cara dá um ou dois chequinhos sem fundo não significa que ela não vá pagar o aluguel. Sinceramente eu acho que é um forte indício. Aliás, talvez sejam esses os únicos parâmetros a se pegar. Tudo bem que o cidadão pode não comprar o tênis (mas comprou e não pagou) e tem que morar. Morar ele mora. Mas não é disso que estamos falando. Ele mora, não paga, demora uma eternidade para tirá-lo do imóvel e quando ele sai ainda leva a pia da cozinha e o chuveirinho do bidê... sacou? Todo mundo é assim? Claro que não, mas como saber? E depois chegar para o proprietário e dizer “ops..., me enganei com esse” é um transtorno para o corretor de imóveis. Via de regra, significa perder a conta.

Para mudar essa situação só mudando a lei. Não pagou, tá na rua. Destruiu, tem que indenizar. Tudo bem rapidinho... E como você pode ver, isso não depende das imobiliárias.

Tirando esse aspecto, acho que existem no mercado imobiliárias mais ou menos profissionais. Essas últimas, normalmente, são impessoais, ou seja, cumprem a lei. Os contratos são limpos, transparentes e aplicam todas as modalidades de fiança. No caso do seguro-fiança, só corrigindo, o valor normalmente é de 1 aluguel (aproximadamente). A CEF está querendo lançar o Cartão Locação. Acho que isso vai ajudar um pouco mais. De qualquer forma, e mais ainda com a participação de bancos neste mercado de seguro fiança, qualquer chequinho sem fundo pode realmente ser um problema para os pretendentes locatários.
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Carlos
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Re: Em paralelo ao Boom

Mensagem por Carlos » 17 Jun 2008, 13:34

Obrigado pelos esclarecimentos Ruiz.

Não sei se você sabe me esclarecer... mas este cadastro funcionaria nos mesmos moldes de um SPC ou Serasa? Ou havia nele algum particular? porque da maneira que entendo, a informação pode sim ser divulgada (ok, em pelo menos em tese) como é feita nestes órgãos. As pessoas que não querem que suas informações sejam divulgadas têm este histórico específico (de histórico restrito).

carlos

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Re: Em paralelo ao Boom

Mensagem por ruiz » 17 Jun 2008, 14:29

O cadastro que eu conheci, feito em Fortaleza, Ceará, trazia dados das pessoas fornecidos pelas imobiliárias. Não existe nenhum controle na qualidade destes registros. Por exemplo, talvez um inquilino se recuse a pagar o condomínio porque foi apresentada uma taxa única, embutida nela despesas com aquisição de patrimônio, um banco de jardim, por exemplo (que, portanto, não deve ser paga pelo inquilino mesmo). A imobiliária, por sua vez, apresenta por praxe uma fatura contendo aluguel, condomínio e IPTU. Como o inquilino não vai pagar o condomínio (ele está questionando), também não tem documento para pagar só o aluguel (aí tem várias alternativas, mas todas "enroladas"). Tá feita a confusão. O inquilino está coberto de razão. Mas o dono da imobiliária não quis nem saber, meteu um sinalzinho de negativo ao lado do nome dele. Iguais a essa, existem inúmeras situações, muitas delas envolvendo aspectos muito pessoais, e deixar o julgamento desses fatos exclusivamente na mão das imobiliárias é desequilibrar a relação, porque um dos lados tem interesse direto na questão (se você pagar todas as contas que te apresentam, ninguém vai questionar). Não dá certo.

No caso dos órgãos de proteção ao crédito, a relação é bem mais específica e controlada (e terceirizada). De qualquer forma, existem inúmeros processos de pessoas que são colocadas no SPC, por exemplo, injustamente, além de haverem vários procedimentos para evitar danos morais (como o aviso obrigatório ao devedor). No caso em questão (locação), um cadastro das imobiliárias seria um re-trabalho, porque os órgãos de proteção ao crédito já fazem isso.

Fora do âmbito de "pagou ou não pagou", existem várias outras questões. A mais crucial delas é a entrega do imóvel (inquilino devolvendo para a imobiliária). A maioria dos laudos de vistoria está recheada de expressões tipo "em perfeitas condições", mas o sentido de "perfeito" é muito pessoal (e na maioria das vezes a "coisa" não estava perfeita"). Uma pintura em "perfeitas condições" não significa uma pintura nova, e isso dá um "rolo danado" no final. Existe também a figura do "desgaste natural", que não tem uma definição exata... O fato é que trata-se de uma relação complexa e nesse sentido as imobiliárias procuram os inquilinos que têm a melhor ficha possível: procuram se cercar de todas as formas.

Ainda com relação ao cadastro, existe uma maneira informal (e às vezes bastante preconceituosa) das imobiliárias "protegerem" seus interesses. Você já ouviu uma expressão do tipo "olha, estamos com um candidato em fase de aprovação de cadastro. Mas se você quiser, pode ir apresentando seus documentos, porque se os dele não darem certo, você será o primeiro da fila"? Então, essa é uma forma das imobiliárias atrasarem seu cadastro para fazerem uma pesquisa informal. Informal mesmo. Qualquer "sentimento" do corretor de que não vai dar certo, ele liga para você e diz que os documentos daquele candidato foram aprovados. Ele consegue fazer isso com vários candidatos. Entre todos aqueles com documentação ok, ele consegue escolher o que achar melhor. É uma prática condenável, mas acontece muito no mercado.
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